【設備管理業務の基本的な考え方】
日夜、稼働しつづける建物の設備機器。その管理には物をいたわるやさしさと、確かな技術をもってあたることが大切です。私達は、快適な建物環境を維持していくための設備管理を、トータルにシステム化し、日常の運転管理から定期点検、さらに建物を利用する方々への健康面も配慮した環境衛生管理まで、きめこまやかなメンテナンスサービスを提供しています。
たとえば電気・空気調和・給排水設備などの日常保守や、受変電設備・消防設備・熱源機器などの定期点検は、ハイレベルな技術スタッフにより予防保安を基本におきながら、安全性と経済性を重視して実施します。
また、「建築基準法」・「電気事業法」「建築物衛生法」・「消防法」・「労働安全衛生法」・「水道法」などの法令で定められた基準に基づき安全で快適な空間の維持に努めております。
【運用面では】
当該施設における基本理念を念頭におき、ご利用される全ての方々に満足していただけるような運営に努め、
設備スタッフの効率的な運用、連携及び適正な配置、教育等が重要であると考えております。
【技術面では】
環境負荷の低い設備管理業務を考えて省エネ管理、ローコスト管理の追求等が重要と捉え、この様な運用を
実行することで、当該施設の維持管理に関するインフラの部分で貢献できると考えております。
【設備人員(常駐)の算出について】
私たちは通常、当社に於ける経験と実績を基に標準化したソフト
「作業工数算出ソフト ひょうじゅんちゃんV8.0」を利用して算出致します。人員配置につきましては算出され
た時間数を各作業に振り分け、後述のポストに反映させます。また、既に人工やシフトパターン、仕様等が
定められている場合には、検証用にこのソフトを利用しております。
◆作業の区分と定義◆
通常時の作業を目的で大きく区分けすると「保安衛生・環境保全・性能維持」の3項目になります。
これを法定作業と自主作業の枠で考えると、以下のように整理できます。
・法定作業 → 保安衛生・環境保全
・自主作業 → 性能維持
一般的な点検作業は、このように区分が出来て無いことが多く、その為に作業項目が2重・3重と重なってし
まっているケースがよく見受けられます。私たちでは、法定作業と自主作業の役割が重なる事による「ロス」
が発生しないよう、作業内容を以下のように整理して、適正工数の実現に努めております。
◆私たちが目指す設備管理業務◆
建物は設計企画段階を経て建設されその後運用、そして最後は解体という道のりを辿ります。その一連のLCCを考えた時、条件による多少の相違もありますが、管理会社自身が強いコスト意識を持って業務を進めることが重要だと考えております。私たちはこの点に着目し、管理会社としての責務を果たす為には、機器の故障修繕、予防修繕にかかわるコスト、及びこれら機器が使用するエネルギーコストの継続的な削減努力が、お客様への最大の貢献につながるものと考えております。
◆修繕計画の立案の考え方◆
修繕計画を立案する上で大切なのは「施設用途・運用状況・将来展望」等を正しく反映させた計画と建物管理上の各データ（故障履歴、点検結果等）を継続的に反映させる事です。物の劣化には「性能劣化」と「社会・環境的劣化（技術革新などで既存機器の性能が大幅に下がる、安全衛生上の理由から法的規制を受ける、施設用途変更等で既存機器の求められる性能に変化等）」があり、比較的短期（20年程度）までは前者を、それ以上は後者が理由で機器更新を決断することが多くなります。また、一般的には建物設備の耐用年数は10年～20年、建築本体は15年～30年程度で、設備機器のほうが早く耐用年数を迎える事から、10年程度の中期修繕計画では設修繕項目が、20年程度の中長期修繕計画では建物本体修（防水、塗装等）が多くなります。重要なのは建物毎に最適な計画は違っており、さらに継続的に各種管理データを加味した上で修正しなければならないということです。
□全体の流れ
□修繕計画作成プロセス①
「そうりん」を使用して台帳作成
完成した管理対象物の修繕
ＬＣＣ積算表
□修繕計画作成プロセス②
完成した管理対象物の
修繕ＬＣＣ積算表
補正された修繕LCC表
中長期修繕計画の例
■ 故障不具合データ蓄積プロセス
下表は「そうりん」を利用し故障データを設備機器に関連づけてデータベース化した例です。機器の故障、
整備履歴を整理し記録することは大変重要で、中期的にデータが集積されてきた場合非常に貴重なデータと
なります。このデータより故障傾向を分析し修繕LCCに反映することで、無駄が少なく費用対効果の高い修
繕計画を作成することが可能になります。
管理対象物の故障データ
◆施設情報管理システム「そうりん」について◆
設備機器の状態を長期的な視野から客観的に評価をするために、機器管理台帳の作成と運用が有効的であると考え、私たちはパソコンを利用したシステム「施設情報管理ソフト そうりん（Ｖ2.0）｣の導入をご提案申し上げます。「そうりん」は、建物施設情報をデーターベース化し、ネットワークを利用して、常に最新の施設情報をお客様-弊社-管理物件間で管理運用できるシステムです。設備機器の仕様を管理する設備台帳から、設計図面、機器写真、工事や故障の履歴データに至るまで、さまざまな情報を取り扱い、中長期に渡る設備保守計画にもご利用頂けます。
□物件管理画面の例
【省エネルギー管理について】
私たちは、常に満足いただけるサービスの提供をする為に、建物の性能を100％以上引き出し、安全かつ快適
な環境を恒久的に引き出す事を目指しております。
当該施設において、業務の向上に寄与し、且つ、省エネ・コスト削減を実現して行く為には、先に触れました
「そうりん」を有効に活用して行く事が重要であると捉え、収集したデータの分析や省エネに関する技術的な
ノウハウ、確実な実施検証が必要と考えております。
◆｢そうりん｣と｢ぶんせきくん｣を使った省エネ対策◆
● 運用面の省エネ対策・・省エネ対策を費用面から区分けすると以下の様になります。
A 運用面（運転時間の調整、設定変更、洗浄作業等）
B 機器改造（省エネ機器の追加、機器の改造等）
C 更新（設置機器の交換、大規模改修等）
※Ａはソフト面、Ｂ・Ｃはハード面の見直しとも言えます。重要なのはＡで、Ｂ、Ｃを実行するにもＡがしっかり
出来ていないと大きな効果が出ない場合もあります。
【省エネの基本的な進め方】
① 「そうりん」等を利用してデータの収集。他は元メータを利用して実施
② 「ぶんせきくん」等を利用して総合的にエネルギー使用状況を把握
③ 分析をして、単位時間当りの使用量の大きいもの、運転時間の長いものを優先的にリストアップ
④ 対策の検討 → 人的操作・BEMS等の発停プログラムの調整
⑤ 効果の検証 → 実施前の収集データとの比較
⑥ 実績評価 → 実績報告書を作成し提出
【私たちの、省エネ対策実施例】
・基本的な進め方
① データの収集 → 監視制御装置から、各計測値を取り込み、データ（グラフ・表として）の収集、建物の
エネルギー消費傾向を把握し、省エネ対策に活用
② グラフ表示（テンプレートされたグラフ項目について、時・日・ 年で表示）
③ データ出力（各計測値等について、時・日・年でデータの出力）
④ 対策の検討 → 人的操作・BEMSの発停ﾌﾟﾛｸﾞﾗﾑの調整
⑤ 効果の検証 → 実施前の収集データとの比較
⑥ 実績評価 → 実績報告書を作成し提出
◆省エネ支援ソフト「ぶんせきくん」について◆
私たちは、（財）省エネルギーセンターが推奨するエネルギーの原単位評価を以下に示す
「省エネ支援ソフト ぶんせきくん」に取り入れて、管理物件の使用エネルギー評価を行い、省エネルギー活動
を実践致します。
